Hi,欢迎来中教数据,请登录
首页 >>污水处理 >>到东莞买房划不划算

到东莞买房划不划算

发布时间:2017-10-12 10:53来源:网络

  当“国际花园城市”的华丽外衣披在东莞身上的时候,深圳这座国际花园城市有了一个美丽的近邻。地理位置、经济、交通等方面的相互交流与融合让深圳与东莞的关系更加紧密。东莞与深圳之间的城市界限终于被模糊了,东莞,正在复制着深圳人的生活模式……随之引发了置业的一系列的问题:为什么要到东莞置业?到东莞买房子划算吗?东莞是合适的人居环境吗?在东莞投资房产有潜力吗……

  
  东莞置业是时候了吗
    
  近两年,北京、上海、广州、深圳等发达地区的房价一直处在万众瞩目的地产圈的风口浪尖上。一方面,人民买不起房,政府下决心打压房价效果不明显。另一方面,城市住房用地越发稀缺,加上部分炒房者过度炒房,使得在中心区的购房行为更多了一些负担、压力、风险和其他因素。这同时也拓宽了建房和买房的视野。
  从全国看,目前围绕北京、上海、广州、深圳等我国经济高速发展城市周边形成的或者即将形成的诸如功能拓展区、新城、次中心城市,“N小时生活圈”的概念已经深入人心。
  而作为深圳的购房消费者,已经把眼光放到紧靠关外的东莞、惠州等地。
  深圳,这个毗邻香港的新兴发达城市,近两年房价在疯狂的飚升,在国家数次宏观调控下丝毫看不到停止的迹象。深圳目前关内住房用地基本已经饱和,关外楼市也不断升温,几年内将成为关内的房价复制!
  于是,无论是置业安居还是物业投资,深圳人很自然地想到了与深圳相邻的周边城市。于是,聪明的深圳人的目光投向了紧靠自己的东莞!
  随之引发了置业的一系列的问题。为什么要到东莞置业?到东莞买房子划算吗?东莞是合适的人居环境吗7在东莞投资房产有潜力呜……
  当“国际花园城市”的华丽外衣披在东莞身上的时候,深圳这座国际花园城市有了一个美丽的近邻。地理位置、经济、交通等方面的相互交流与融合让深圳与东莞的关系更加紧密。东莞与深圳之间的城市界限终于被模糊了,东莞,正在复制着深圳人的生活模式……
  深莞城市建设一体化进程的加快,东莞不知不觉扮演了“半小时生活圈”的角色,特别是随着深圳楼市的膨胀与饱和,东莞楼市正强有力地影响着深圳市民的投资与置业计划。
  
  深圳与东莞关系升温
  
  东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部、北距广州50公里,南离深圳90公里,水路至香港47公里,至澳门48海里,处于惠州经济走廊中间,是广州与香港之间水陆交通的必经之地。今天的东莞已经成为一个冉冉升起的现代制造业名城,是广东省的中心城市之。
  东莞,一个与深圳一衣带水的城市,一直以来比着深圳的发展在前进,从城市的格局架构到市政交通路网的规划建设,都呈现出一个大城市的模样,GDP更是紧随深圳名列全省第二。东莞的楼市虽然起步较晚,但是受惠于毗邻深圳优势,发展步伐惊人,几年时间浓缩了深圳地产发展的精华。
  东莞得天独厚的地理环境为房地产的快速发展提供了绝对的优势条件。放眼未来,规划中东莞与深圳之间将有6条高速、4条快速、3条轻轨,一个覆盖4000多平方公里、2000万人口的同城大交通体系呼之欲出。随着莞深两地城市化进程的加速,莞深一体化交通网络建设日趋完善,“莞深同城”整合速度越来越快,根据深圳房地产三年来的发展规律可以预见,2007年深圳房地产投资的新热点将随着交通网络的优化建设快速向东莞延伸。
  
  “新东莞人”置业忙
  
  近几年来,广深两地的房地产开发商纷纷涌入东莞,先是富通、万科、金地,后有珠江、深业、金众、长城……东莞房地产开发企业从2004年的100多家增加到现在的300多家,新建楼盘项目遍地开花,营销宣传广告漫天飞舞,市场可谓好不热闹。这导致了一个正在迅速崛起的庞大购房新势力――外地来莞的中坚力量。我们把这种购房新势力暂且定位为“新东莞人”。相比较本地的购房客户而言,“新东莞人”更多的是因为创业或工作等方面的缘故,来到这个城市里,并成为东莞城市建设的一支生力军。
  而东莞也适时地实施“新东莞人工程”,解决企业人才与事业单位人才问题,逐渐使外来常住人员享受市民化待遇。目前东莞只有户籍人口160多万,随着“新东莞人工程”的推进实施,将会有更多人才入户东莞,而这些人一旦入户东莞,买房是迟早的事情。因此人才入户政策对东莞房地产市场稳步发展具有深远和长期积极作用。
  
  东莞置业大军四成是深圳人
  
  随着莞深两地城市化进程的加速,莞深一体化交通网建设的日趋完善,加速了深圳与东莞之间的城市融合,同时也将提升以上镇区物业的升值潜力。
  2007春节期间,中惠地产“莞深同城新生活体验基地“系列社区吸引了大量深圳人体验参观。2007年有非常多深圳人来东莞投资置业、工作居住,并将成为不可阻挡的大趋势,“莞深同城生活”必将成为深圳人实现 “莞深同质居住”的主流新生活模式,中惠地产“莞深同城新生活体验基地”系列社区已成为深圳人东莞投资置业的首选,物业投资前景看涨。
  专家分析认为,2007年以城区为中心的东莞半小时生活圈将逐步形成。在城区房价迅速攀升的现实状况下,东莞镇区物业已驶入价值升级快车道,目前镇区物业投资正当时!特别是与深圳交界的长安、大岭山、黄江、樟木头等镇区的““莞深同城生活”物业,在深圳置来者的热捧下,其投资价值与增值潜力将得到更快提升。
  记者在东莞的常平的翠田湾、黄江的中惠地产、樟木头香樟绿洲等个大楼盘了解到,他们的买房客户中深圳人要占到四成,香港、台湾等地的客户也占了不少的比例,特别是07年以后,深圳的客户数量正慢慢增加,经常出现交诚意金也要排队的现象。
  
  东莞置业,向左还是向右?――肯定者:东莞置业是最好的选择
  
  深圳人置业最看好升值潜力
  据深圳市有关部门公布数据显示:2006年12月深圳商品房均价9990元/平方米、07年1月均价1100元/平方米、2月均价11133Y元/平方米;其中福田05年初均价7500元/平方米,2006年初均价9000元/平方米。房地产租售比已超过1:300,投回报率偏低,投资风险加大。深圳楼市价格持续快速上涨,深圳购买力外溢已成必然趋势。
  据东莞市统计局公布数据显示:2006年东莞市商品房实际销售面积379.4万平方米,比2005年增长17.9%;商品房实际销售金额158.88亿元,比2005年增长331%,商品房销售均价4187元/平方米,比2005年上涨13.5%。其中商品住宅销售均价为4147元/平方米,比2005年上涨了15.49%;商品房销售面积与均价已持续3年保持10-15%稳健增长。
  两组数据的对比不难看出,相比深圳,东莞楼市的增长速度相对快而且稳定,这正是深圳人看好东莞楼市的主要原因。据记者实地调查,大约七成在东莞买房的

深圳人认为楼盘的升值空间是他们买房的主要原因。
  中原物业的李强文经理对记者表示,东莞的房价在未来3年内绝对不会下降。主要有几个原因。货币流动性太强,目前买房的多是手里有点钱的人,首付10多万就可以了,东莞的有钱人太多了,按照东莞白领三四年的积蓄加上亲友的帮助完全可以出得起,银行房贷也容易,何况那些本地的有钱人和外地投机者。而香港、深圳的房价和东莞房价之差,必然导致广深及外地等的投机者进入东莞市场谋利。真正的自住需求导致的房价增长,毕竟这几年大学毕业生进入东莞工作的人数不断增多,这些人的住房需求也是相当大的。
  
  三年后再考虑东莞置业会让你后悔
  随着莞深同城化速度的加快,业内专家分析,莞深楼市之间的巨大价格差将在未来3-5年内逐渐拉近。
  有意置业东莞的深圳人发现,东莞商品房销售面积与均价已持续3年保持10-15%秋分增长,2007年1-3月东莞房价已悄然抬头,比06年底上升了近20%以上。尽管如此,目前东莞高档楼盘的价格仍只相当于深圳同品质楼盘的1/3。据国家统计局公布数字,2006年东莞城市居民人均可支配收入为25320元,跃居全国第一位(深圳22567元排第二,商品住宅均价9100/5方米)。而06年东莞商品住宅均价公4147/平方米,综合房价与收入比来看,东莞楼市仍具有非常明显的格洼地优势,其房地产租售比仍保持在1:200以内,投资回报率较高。虽然东莞与深圳楼市的差距将逐渐缩小,但东莞楼市的购买潜力与升值空间仍然巨大。
  三正地产的总经理在“东莞置业”论坛上反复强调,如果你打算在东莞置业,那么趁现在赶快行动,三年后,你会发现,原来东莞的房价和深圳这么接近。
  
  交通的价值与投资潜力超值
  深圳远期将建16轨道交通线,穗莞深城际线2009年建成,规划通往香港。规划部门将重点推进包括1、2、3、4、5号线在内的轨道二期工程,推进穗莞深城际线、广深港客运专线、厦深铁路等规划建设。据初步规划,到2020年左右,深圳轨道交通三期工程将建9条线,初步估计工程总投资概算为800亿元。而深圳远期轨道网络规划已完成的初步方案提出,未来将建设16条线路共计546公里轨道交通的设想。届时,将形成完善的轨道交通网络,市民还可以通过城际轨道交通前往广州、东莞、惠州等地。
  而东莞也正快速发展交通网络。全力加快打造市内“1小时生活圈”工程,实现各镇15分钟内上高速。未来将来形成“八纵九横四环六射”为主体柜架的庞大干线公路网络,届时东莞中心城区到各镇出行时间将控制在45分钟以内,在东莞市内基本实现1小时生活圈。计划在三年内,通过快速公交与直达公交相结合,实现从莞城至大岭山的出行时间不超过30分钟:从莞城中心城区与镇区之间将实现无缝对接。优先发展公交工程:增设公交专用道、公交站点及公交线路。2007年底前镇区区小事公交达到每15分钟一班,重点线路高峰期每10分钟一班。
  在深圳工作的刘惠已经在东莞购置一套三房两厅的房子。对于“同城生活”,刘惠比较赞同。刘惠告诉记者,深圳与东莞两地的交通越来越发达,从宝安、福田到东莞的很多地方只需要半个小时,生活工作都非常方便。
  
  ――否定者:东莞置业真的划算?
  
  实际需求与土地供求是个问题
  东莞户籍居民只有一百多万,在其他人口大省来说,不过是个县城的规模,住房的需求是比较容易满足的。而深圳等大城市户籍人口相当多,供需矛盾很大。东莞的需求主要体现在外来人口方面。虽则有近千万的打工者,但大多数农民工兄弟很难在城市里扎下根,只有少量的白领需求比较强烈,但也不会导致供需失衡的状态。
  记者在东莞几个镇区发现,有一部分楼盘的实际入住率不高,相当一部分购房者只是随大流炒房,实际的需求被表面的现象所掩盖,可以说,房屋空置率的现象值得警惕。
  另一方面,东莞市土地储备还很多,供给短时期内不成问题。而东莞大量的城中村,占用了大片的土地,都还有待开发。另市内还有几个工业区,如宏远、立新等,工业区占了很多土地资源,但随着城市的发展,将移到远郊,又可以空出很多土地。因此,房子的升值空间有待研究。
  据合富辉煌房地产(东莞)市场研究部统计的数字显示,2006年度东莞市商品房销售面积379.43万m2,销售额158.88亿元,比上年同期分别下降了16.71%和5.47%其中住宅销售350.63万m2,销售额145.44亿元,比上年同期分别下降了16.01%和2.99%。
  一方面,是政府今年土地放量超前加大,一方面是去年楼市销售放缓,投资资金分流,今年楼市面临的变数更多。如果东莞的人才引进政策没有大的变数,今年,在东莞定居增加的人数很难期待有一个井喷。土地的放量与市场购买的缩量无疑是今年东莞楼市最大的悬疑。
  
  在东莞投资买房不如买房产股
  据宏远房地产开发有限公司总经理钟振强介绍,受“新政”的影响,去年东莞房地产出租的年回报率平均在5%-6%,包括二次置业在内的中端房平均价位在2500元/月-3000元/月,低于房地产出租行业盈利标准-7%。商业用房平均收益率在3%~5%甚至更低。但由于二手房和商业用房潜在的升值趋向和业主对其的期望值,二手房和商业用房今年的年回报率将出现上升趋势。
  在股市大热对今年楼市的影响问题上,钟振强表示,东莞市民现在的投资方式很多元化,股市投资和楼市投资只是其中一部分。股市大热时,部分资金从楼市流向股市很正常。
  不少受访者表示,东莞人过去的投资一直是以物业为主,很多人认为投资股市的风险大于楼市,其实,这是一种误解。与投资楼市相比,投资股市至少有很多优势,比如股市的变现能力强、税收少等。东莞当地企业家王先生认为;“买房子不如买房产股。在2005年和2006年的时候投资万科、金地、华侨城等房产股,目前至少都有3-5倍的收益。而目前东莞的房价虽然有所上涨,但绝对没有三五倍的幅度,实践证明投资房产股比投资房产转化更快一些,收益也会更高。”
  无疑,对于楼市与股市的投资仁者见仁、智者见智,谁也不能说谁对谁错。但有一点可以肯定,东莞楼市投资者占了相当一部分比例,去年股市大热,无疑让过去钟情楼市投资的市民对证券市场充满了期待,这种投资理念的变化,对东莞楼市的影响将是深远的。
  深圳一间房,东莞一套房
  在深圳,经常有这样的广告:“购套房省部车”。在深圳买房还是去东莞置业?很大程度上还得看咱们的口袋鼓不鼓,但是,有很多钱的人各有各的优势,有那么一点钱的人确实一样的想法,谁合算谁是老大。那么,让我们来细算一下帐。
  例如,东莞樟木头香樟绿洲成交均价为5000元/平米,购买一套100平米的房产,在东莞香樟绿洲总成本

为50万,在深圳关外同质楼盘总成本为1 50万。以7成1 5年计算
  1、总价150万的深圳同质楼盘的100平米房产贷款105万、首期45万、每月还款8325.23元/月、还款总额1498541.07元、支付息款44.86万元。
  2、总价50万的东莞香樟绿洲的100平米房产贷款40万、首期15万、每月还款2775.08元/月、还款总额499513.69元、支付息款14.95万元。
  3、姑且算15年来往东莞的交通成本为31895元/年*15=478425元。
  在此,以总还款做横向对比。深圳同质楼盘还款总额1498541.07元,加上首期45万,总成本为1948541.07元。
  
  东莞香樟绿洲还款总额499513.69元,加上首期15万、交通成本478425元以及100元/平方米的教育治安代价,总成本为1137938.69元。
  相比之下15年内:深圳同质楼盘1948541.07元,东莞香樟绿洲1137938.69元。两者之差81万。也就是说,15年内,购买同样的房产,东莞香樟绿洲要比深圳同质楼盘节省81万,节约幅度为54%。平均节省为:54000元/年、4500元/月、150元/天。
  假设你与配偶的月收入合计为12000元/月、144万/年。按照目前10:1的房价收入比,你可以购买150万的房产。
  这种情况下,如果选择到东莞购买上述的房产,你在15年内就可以节约4500元/月、合计81万。天啊,多出部进口宝马。难怪有很多人说“深圳一间房,东莞一套房,深圳一套房,东莞一栋房!”
  
  东莞置业谍报:哪个区域适合你
  
  工业重镇依托沿海板块
  目前在东莞,已经初步形成几大成熟区域。长安、厚街、虎门、沙田、大岭山可为一区域。该片区拥有中惠地产、丰泰地产、中联地产、房地产开发有限公司。有海岸国际、盛世豪庭、丰泰裕田花园、中联大厦、加州阳光、凯东新城楼盘。这几个镇区临近深圳,而且又是沿海地区,也是东莞的商业重镇,所谓天时地利、得天独厚。在东莞出台的轨道规划中,位于虎门白沙地区的新东莞站已经成为东莞发展轨道交通的重大枢纽,房地产发展的步伐已经清晰可见。有专家称这一带房地产开发在未来可以持续看好,有非常大的机会。而且虎门港与沿海高速公路的兴建也是沿海板块的一大利好。科技助推豪宅板块
  
  松山湖区域建筑房地产的面积并不多,但绝对是居住的理想之所。目前所进入的房地产开发商有光大地产、万科地产、长城地产。楼盘有光大・锦绣山河、万科・松山湖一号、长城・世家。松山湖的居住条件可以说是东莞独一无二的,政府对这一块控制严格,规划建设高科技园。政府开发建设的另 个重点,是最有前景的豪宅板块,在未来相当长的一段时间内,它将长期主宰着东莞豪宅的发展方向。在这里,前往惠州、广州、深圳都相当便利,都可以乘轻轨到达目的地。如果轻轨项目顺利实施,松山湖将更明晰地确定东莞城市增长点的地位,松山湖的地产业也因此成为发展商的发力点。东部前庭与其他片区分庭抗礼
  东莞东部区域犹如深圳保安,该区坐拥东莞东部,与深圳相邻,中惠地产、万科地产等都向这个区域开进,而且其所开发的楼盘已经全面推出,并受到热捧。东部跟深圳比较近而且经济也比较发达。所涉及的镇区都是经济重镇。因此吸引了很多深圳周边的居民前来买房置业,这就形成特定的需求。

上一篇:最难的考试

下一篇:食:回归真味